В последние годы в России все более широкое распространение получает строительство мансардных этажей, как на новостройках, так и путем реконструкции старых зданий.
Предлагаем рассмотреть преимущества строительства мансард и ответы на постоянно возникающий вопрос: насколько реконструкция кровли с надстройкой мансарды выгодна инвесторам, строителям и органам местного самоуправления?
Многие жилые и общественные здания требуют ремонта кровельного покрытия с утеплением, нередко – с заменой подгнивших стропил, что требует значительных средств, которых у местных властей и товариществ собственников жилья (ТСЖ), как известно, нет. Однако досконально разработанная и освоенная многими строительными организациями технология реконструкции зданий с помощью надстройки мансард применяется, скажем, не настолько широко, насколько могла бы.
Между тем, анализ практики реконструкции с надстройкой мансарды показывает финансовую привлекательность подобных проектов для инвесторов и строителей, выгоду для жильцов.
Конечно, в стратегическом плане снос ветхого жилья и возведение нового будет наиболее приемлемым вариантом, так как срок службы и качество нового жилья выше, чем у «восстановленного». Однако в тактическом плане реконструкция ветхого жилья будет рациональным решением, поскольку требует гораздо меньших вливаний денежных средств.
При реконструкции используется существующая инфраструктура и
инженерные коммуникации. Не требуется использования тяжелой грузоподъемной техники. При этом срок службы дома продлевается на 30 лет, за счет утепления достигается заметная экономия энергии. Серьезная экономия достигается также за счет снижения эксплуатационных расходов (на ремонт обветшавших кровель и обновление фасадов).
Мероприятия по утеплению здания без привлечения средств от надстройки мансардного этажа требуют больших разовых капитальных вложений. При этом срок окупаемости затрат, как правило, составляет минимум 20 лет. В ситуации, когда речь идет о реконструкции, осуществляемой за счет бюджетных средств, проекты, предусматривающие надстройку мансардного этажа, являются наиболее предпочтительными вариантами по сравнению с другими проектами. Реконструкция здания с надстройкой мансарды окупает затраты на утепление за 5 лет. Подобные проекты выгодны инвесторам, муниципальным властям, жильцам, строителям.
Жильцы получают благоустроенные дома, а ТСЖ – возможность провести реконструкцию домов, оплатив строительные работы и
материалы за счет полученной в результате продажи новых площадей прибыли.
Таким образом, ремонт становится делом не только не хлопотным, но и
прибыльным. Муниципальные власти снижают социальную напряженность, решают вопрос с неудовлетворительным состоянием жилого фонда при минимальных затратах.
Отметим, что надстраивать можно любые здания: не только
пятиэтажки первых серий, но и общественные, административные, коммерческие здания. В таком случае инвесторы получают возможность приобрести дополнительные торговые, офисные площади в престижных районах, историческом центре, где получение площадок под новое строительство практически исключено. И все это при минимальных вложениях. Надстройка мансарды позволяет создавать помещения со свободной планировкой.
В результате появляется возможность продавать не квартиры, а полезную площадь. Это наиболее востребованный сейчас вариант на рынке недвижимости.
ООО «Строим» предлагает заказчикам строительство мансард по современным технологиям с использованием легких стальных конструкций (ЛСТК).
Опыт работы российских фирм при строительстве мансард подтверждает, что достойной альтернативы применению ЛСТК нет. Благодаря своим конструктивным особенностям они решают главную проблему реконструкции старых зданий – снижение нагрузок, разрушающих стены. Стальные профили из оцинкованной стали защищены от коррозии на протяжении всего срока службы здания.
Неорганические и химически пассивные металл и другие сопутствующие материалы (утеплитель, внутренняя и наружная обшивка стен) утилизируются на 100 %, не впитывают и не выделяют в воздух химикатов.
Дополнительным немаловажным преимуществом этой технологии с точки зрения защиты экологии является возможность рециркуляции металлоконструкций неограниченное количество раз в будущем.
Машиностроительная точность размеров внутренних стен, перегородок и потолков до минимума сводит затраты времени и материалов на отделочные работы. Минимальное время строительства мансарды с применением легких профилей позволяет существенно снизить затраты заказчика и сократить сроки окупаемости вложенных средств. Стоимость сооружения 1 кв. м. мансарды составляет от 15000 до 20000 руб., в то время как продажная стоимость может доходить до 60000 руб. Отсутствие «мокрых» процессов позволяет вести работы круглый год. Все работы проводятся без использования сварочного и газорежущего оборудования (что особенно важно на зданиях старого фонда из-за их повышенной огнеопасности).
Несомненные преимущества технологии оценили и крупные застройщики г. Кирова. Для возведения мансард на элитных жилых домах по ул. Ленина, 39а и ул. Урицкого-Орловская строительные компании ЖСК «Родина» и УКС «Авитек» остановили свой выбор на конструкциях ЛСТК, отказавшись от ранее предусмотренных проектами тяжелых швеллеров и двутавров.
Экономическая эффективность возведения мансард выражается в следующем:
• строительство мансардного этажа на пятиэтажном доме увеличивает
общую площадь дома в среднем на 1000 кв. м и экономит 0,15 га городской территории, тем самым создается резерв земель для нового градостроительного использования;
• увеличение жилой площади при реконструкции зданий обходится в 1,5
раза дешевле, чем при строительстве на новых территориях;
• в 1,5 раза сокращаются затраты на строительство инженерной инфраструктуры;
• устройство мансардного этажа по сравнению с обычным этажом здания позволяет снизить удельное энергопотребление за отопительный период на 20 % (с учетом дополнительного проветривания) и на 50 % (без дополнительного проветривания). В сочетании с мансардными окнами повышается теплоэффективность помещений за счет увеличения теплообмена на 19 %. Сокращаются потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 7–9 %;
• уменьшается себестоимость строительства на отдельном жилом доме:
экономия затрат на строительство 1 кв. м общей площади составляет 25–28 % по сравнению с новым строительством;
•мансардный этаж, выполненный из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 кв. м жилой площади в 2 раза по отношению к строительству зданий из железобетонных панелей и в 4 раза – по отношению к кирпичным зданиям, без учета затрат на возведение фундамента.
Взаимодействие с органами местного самоуправления.
В качестве примера приведем опыт взаимодействия муниципальных властей г. Челябинск с компаниями, осуществляющими
строительство с использованием технологии ЛСТК. В городе действует
комплексная программа реконструкции ветхого и аварийного жилья, основанная на технологии возведения мансардных этажей. Она включает в себя два этапа. На первом этапе производится реконструкция ветхого жилья без выселения жителей, создаются дополнительные площади за счет возведения мансард. На втором этапе происходит снос аварийного жилья и переселение жильцов в мансардные этажи реконструированных домов. Впоследствии на основе оставшихся от аварийного жилья коммуникаций возможно возведение малоэтажных зданий, создание новых жилых площадей. В результате реализации данной схемы не только окупаются затраченные на реконструкцию бюджетные средства, но и происходят поступления прибыли в бюджет за счет реализации дополнительных (мансардных) и новых площадей.
Прибыль от реализации на рынке нового полученного при реконструкции жилья может быть реинвестирована в дальнейшую реконструкцию жилищного фонда. Расчеты показывают, что незначительная часть затрат окупится в ближайшие 4–5 лет за счет экономии энергетических ресурсов, реализации дополнительной жилплощади, более рационального использования городских территорий.